《解惑中国经济》

3 房价的“建房成本下降论”

上涨还是下跌？这是一个问题。没有一件物品能够像房子这样令无数国人牵肠挂肚、寝食难安，以至于其价格的起落直接转化为一种哈姆雷特式的群体性焦虑。然而这问题其实又是简单的，答案无非是两者居其一：要么上涨，要么下跌。十余年来，看多者无数，看空者亦无数，且都摆了一大堆理由，振振有词。以“实践是检验真理的唯一标准”衡量，看涨派可谓大获全胜，而看跌派则全军覆没。因为已经成为历史的事实是，在神州大地，房价以“没有最高，只有更高”之势十年间一路高歌。

尽管如此，放言未来房价必然下跌者依然不乏其人。刊载于2013年8月19日《人民日报·海外版》的一篇名为“‘房价不跌论’违背价值规律”的评论，是看跌房价的最新一例。该评论的立论基础，是“商品的价格始终是由价值决定的，由于商品房建筑成本的上升，必然导致商品房价值量的增大，从而使商品房价格提高，这是房价高的根本原因”。因此，“只要商品的价值量发生变化，价格就会随之变化，而事实上，世界上绝大部分的商品的价值量是随着社会劳动生产率的提高而降低的”。“商品房的生产同样如此，随着科技的发展和社会劳动生产率的提高，建房的成本也会下降，商品房的价格必然成下降趋势。”

因为建房的成本高，所以房价高。因此，随着建房成本下降，房价也必然随之下降。这就是这篇评论的“中心思想”。这种论调其实是老生常谈，不仅是“房价必降”的结论不新鲜，而且其立论的基础和逻辑，倘若是关注楼市之人，大都会觉得看着眼熟、听着耳熟。其核心要点，一言以蔽之，无非是“价格的成本决定论”。

“价格的成本决定论”是说，一件物品价格的高低，由其生产、制造及营销等成本决定。成本高，则价格高，成本低，则价格低。“建房成本下降未来房价必降”不过是重复着这一老调子罢了。然则价格果真取决于成本，成本下降则价格必然下跌，成本上升则价格必然上涨吗？答曰，非也。众所皆知，价格取决于供求关系。也就是说，价格的形成不是独角戏，而是对手戏，需要供给与需求联手演绎。而成本，不过是影响供给的核心因素而已，它无法单独决定价格的高低。成本再低，只要有需求，开发商就不会降价卖给你；反之，成本再高，没有需求也是枉然，开发商想涨价而不能，因为根本卖不掉！聊举一例吧，一些当年低价拿地的楼盘如今卖到天价，而在一些“地王”地块上建造的房子在金融危机来临时却低价或者平价出售，不正是发生在身边的活生生的案例吗？

退一步讲，且放过“价格的成本决定论”的谬误，不管这“建房成本下降未来房价必降论”的逻辑错误，单说这“建房成本”。“‘房价不跌论’违背价值规律”一文的作者说，“随着科技的发展和社会劳动生产率的提高，建房的成本也会下降”。他举了一个例子来类比，“比如手机，20世纪八九十年代在我国刚刚出现，那时叫‘大哥大’，能卖到两万多元。而现在手机的款式更新颖、功能更多却比当初的‘大哥大’便宜了很多，原因就是社会劳动生产率的提高，生产手机的成本降低，手机价格随着价值量的降低而下降。”

例子很好，可惜牛头不对马嘴，因为与其所要证明的论点完全是两回事。以手机为代表的科技电子产品的主要资源是知识，而房地产的主要资源是土地。这两种资源，是人类社会发展最重要的两种资源。由于性质的不同，在市场需求大幅扩张之下，这两种资源的价格走势完全背道而驰。

这两种资源的不同主要是以下两点。其一是稀缺程度。众所周知，土地是不可再生资源，尤其是占据着合宜地段的土地，“多乎哉，不多也”。但知识则不同，其生产之源是人的大脑。按照科学家的说法，到目前为止，人的大脑只有不足10%被开发利用。更何况，知识可以一代代地累积传承下去，没有穷尽。其二是物品性质。从经济学上看，这世界上的物品可分两类，一类是私用品，另一类是共用品。所谓私用品，是一个人享用时别人不能享用，是排他的。所谓共用品，是说多人可以同时享用而不影响他人享用，是可以共享的。很显然，土地是私用品。一个开发商买下一块土地之后，只能为其所有，别的开发商不能在此地块上建造房子；而知识则是共用品，你我他皆可用而互不影响。

由于上述的不同，土地会随着市场需求的上升而越发值钱。“科技的发展和社会劳动生产率的提高”带来的经济发展，也必然会带来土地需求的增加，在土地资源有限的前提下，其结果必然是市场价格的上涨。而土地，恰恰是房地产的主要资源！在房价构成中，地价是具有决定性的因素。因此，除非中国经济停滞甚至衰落，城市的土地价格只会越来越高。随着土地价格的上涨，建房成本也会随之水涨船高，而不是相反。

以手机为代表的电子科技产品则不同。已经说过，其核心资源是知识。一个操作系?或者一个软件，多一个人使用的边际成本近乎于零。因此之故，市场扩张对知识需求的增加，会带来使用这种知识的成本下降。电子科技产品的价格之所以在市场普及之后能够大幅度地降价，关键的原因，正是由于使用知识资产的成本大降。自然，这种知识在市场上出售时候捆绑着手机等科技电子产品这样的私用品，因此不存在收费困难。

是的，“世界上没有一种商品生产出来是只涨不跌的，包括商品房”。政府政策、市场需求乃至地段位置都会影响到房价的起伏。实际上，即便是在今日之神州大地，也并非所有地方的房价都在上涨。随着人口的流出，一些三四线城市的房价已经开始出现下降的迹象。即便是在一线大城市，不同地段的房价上涨幅度也有高有低。但很显然，上述房价的涨落，并非是因为所谓建房成本的上下。