《解惑中国经济》

2 闲话“自住型商品房”

当一个人出现打喷嚏、鼻塞、咳嗽等症状时，人们知道，这大抵是感冒的前兆。在中国，当房价噌噌地往上涨的时候，人们知道，房地产调控政策就要来了。这是过去10多年来的一条楼市铁律。2013年以来，在国家统计局每月发布的70个大中城市住宅价格指数中，首善之区的北京一直位列涨幅榜前茅，近几个月尤甚。按照以往的经验，人们知道，所谓“楼市新政”的出台已经不远了。

果不其然。2013年10月23日，在国家统计局发布9月份70个大中城市房价数据之后的第二天，北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，拉开了新一轮房地产调控的序幕。在这一轮的楼市调控政策中，除了重申、强调或者加码既有政策之外，最新的一点，也是被舆论最为关注并视之为政策核心的，是郑重其事地推出了“自住型商品住房”。

“自住型商品住房”是简称，全称是“中低价位自住型改善型商品住房”。按照《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，“自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过‘限房价、竞地价’等出让方式公开竞得”。初步的计划，是“2013年年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。”来自北京市住建委的消息说，2014年自住型商品住房供地将会达到5万套。

因为在商品住房前有“自住型”这个前缀，这一类住宅有着明确的套型面积和价格标准限制——“以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定”；而且并非是人人可买，而只能销售给指定对象——“按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭……符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。”此外，在转让方面亦有严格规定——“购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。”北京是首都，如此举足轻重之地在一个极为敏感的领域推出一项新政，“自住型商品住房”一出现就成为舆论焦点，是在意料之中的。在这纷纭的议论中，对其上市后对房价的影响，看多者有之，唱空者亦有之，也是在意料之中的。然则这“自住型商品住房”究竟是个什么东东？主流的意见认为是经济适用房的升级版，或者是经济适用房的变种。余生也愚，看不出升级和变种之所在。在笔者看来，这所谓的“自住型商品住房”，只不过是“经济适用房”及“限价房”改了一个名称，换了一副马甲而已。不难明白，“经济适用房”“限价房”及“自住型商品住房”，其本质是同一类住房：价格被管制的住房。这三者的区别，只不过是被管制的程度不一而已。相比之下，“经济适用房”“限价房”有更为严苛的准入条件，尤其是具有收入的限制，而“自住型商品住房”将收入的准入条件取消了。但这无关紧要，因为本质上，它们都属于“价格管制”的。

“价格管制”，通俗地说，是指某一物品的价格并非完全由市场供求决定，而是由政府直接定价的。一般而言，价格管制有两种，一种是“价格上限”，规定某一物品出售时的最高价格；另一种是“价格下限”，规定某一物品出售时的最低价格。很显然，“经济适用房”“限价房”及“自住型商品住房”，都属于“价格上限”。问题是，当一种物品被价格管制后，其标注的价格与实际的市场价格出现了分离。以“自住型商品住房”为例，按照政策，其价格“按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定”，也就是市价打七折。假设同地段、同品质的商品住房价为10000元/平方米，则其价格为7000元/平方米，那么，这3000元/平方米的差距收入属于谁？原本是属于开发商的，现在政府强制其不得获取；属于购买者吗？也不是，他不是业主。于是乎3000元/平方米的差距收入成为了无主收入。按照经济学的原理，无主收入在竞争下必然消散。

无主收入在竞争下的“租值消散”，最为直接的表现是资源没有能够得到有效的利用，从而导致资源价值的下降。如果没有政府的管制，开发商可以按照市场价格出售“自住型商品住房”，如今被政府规定为七折出售，意味着开发商损失了三成的收入。作为“经济人”，开发商自然会想方设法减少这样的损失，最常见的?法，便是降低质量，使其尽可能地接近“质价相符”。因此，可以肯定，与同地段那些不受价格管制的商品房相比，“自住型商品住房”的质量会差得多。这质量，“包括但不限于”建筑材料的选择、房型的设计、小区环境的营造、物业管理的水准等。倘若是“自住型商品住房”是直接配建在商品房旁边，则会有一道围墙将两者分开。在建成交付一段时候之后，当一个陌生人走进这个小区，他会发现，单从外观上看，围墙两边居然是两个不同的世界。在市场上，游戏规则是“价高者得”，谁出的价格高，谁就获胜，竞争的准则是价格。然而当价格被管制的时候，价格准则失灵，但因为竞争仍然“一以贯之”，必须决出胜负，于是，非价格的竞争准则被采用。这非价格的竞争准则的采用，其实质是参与者为了减少“租值消散”而起。最为常见的非价格的竞争准则，是排队轮候。此番北京的“自住型商品住房”也采用这一方法，先设立一道门槛，购房者必须“符合购房资格”，入围后“公开摇号确定”。然而，在现实中，非价格的竞争并非仅此一种，还有许许多多的“潜规则”，不符合标准者通过“走后门”而入围其中，入围者无力购买而私下转让购买权利，相关人员借机上下其手渔利……可以想见，各种光怪陆离的“摇号乱象”“阴阳合同”“购房合同+装修合同”，相关政府部门工作人员或主动或被动的“寻租”现象，都可能在未来一一呈现。上述所说的无论是住宅质量问题，还是分配环节的种种乱象，倘若是关注时事之人，大抵知道这一切如今都在经济适用房、限价房领域上演，何以这一切会在“自住型商品住房”重现？无他，因为开头已经说过，“自住型商品住房”与经济适用房、限价房原本是同一种东西，只不过名称不同罢了。是的，经济适用房、限价房的销售对象标准更为严格，其价格与市价落差更大，但这与“自住型商品住房”相比只是“量”的差别，而非“质”的不同。种瓜得瓜，种豆得豆。既然是同样的种子，得到的结果，自然也是一样的。

自然，通过“自住型商品住房”，政府将原先自己承担一部分责任转嫁给了开发商。但一方面要“限房价”，另一方面又要“竞地价”，好处全让政府得了，开发商又有什么积极性可言呢？自信满满的所谓“今年2万套，明年5万套”的豪言，最终能否实现，其实是大有疑问的。

由于房价的上涨，有房者与无房者之间的贫富差距，这些年确实被迅速拉大了。政府希望低收入者也能买上房子而搭上这班财富列车，从而防止贫富差距继续扩大是可以理解的，但直接管制价格，却是本末倒置。治本之策，自然是扩大土地和房屋供应。推出针对中低收入的“自住型商品住房”，笔者不反对，但前提是权利界定必须清楚。“自住型商品住房”必须以市价出售，购买者以七折的价格购买该房屋，获得七成的股权，其余三成的股份记在政府名下，其价款从开发商缴纳给政府的土地出让金中扣除。“自住型商品住房”业主转让房屋时，三成收入归政府所有。或问，这是否等同于上海的“共有产权房”？答案是否定的。因为上海的“共有产权房”是保障房的一种，其价格是被管制的。而这里以股份处理的“自住型商品住房”，其价格是真正的市价。

最后简单地说一下“自住型商品住房”对市场的影响吧。按照北京的计划，今年年底前将完成2万套自住房供地，明年的供地规模则是5万套。按照房地产开发两年左右的生产周期，这些自住房最早将于2015年上市销售。这个数量，相比于北京市每年的房屋交易量，相对于等待排队选购的庞大人群，实在是“多乎哉，不多也”，因此其对市场和房价走势的影响亦可矣。