《解惑中国经济》

【基本信息】

作者：华说 

出版时间：2014年6月

出版社：清华大学出版社

【作者简介】

华说，本名郁忠华，经济学硕士，主任记者。长期关注中国经济的发展和走向。致力于以经济学解释世事，推崇“真实世界的经济学”。

著有《乡愁的成本：日常生活中的经济学》、《百姓身边的那些事》两书。在《经济问题探索》、《经济问题》、《经济学消息报》等多家经济学核心刊物发表经济学论文。

【内容简介】

《解惑中国经济》一书针对当下社会经济热点现象下笔，通过经济学的视角，以随笔的手法，深入浅出地分析了其背后的道理。逻辑井然，文采斐然。《解惑中国经济》作者用自己扎实的经济学基础，和身为记者的敏锐度，就广大读者关心的社会经济现象，例如“双十一”“雾霾”“比特币”“楼市”等与老百姓息息相关的各个方面背后的经济原理加以剖析说明，立体且全面的展现了当今的中国经济现状。

【目录】

一 楼市之嚣

1 房产中介与虚假房源

2 闲话“自住型商品房”

3 房价的“建房成本下降论”

4 “地王”的底气从何而来——楼市“红五月”的断想之一

5 房价的拐点在哪里——楼市“红五月”的断想之二

6 掩耳盗铃现代版：房价的数字游戏

7 好政策坏政策——从楼市调控“国五条”及地方实施细则说起

8 楼市新政与税收负担

9 高档小区的廉租房

二 出行之困

1 机场的打包费

2 廉价航空的春天

3 公交“一卡通”：退卡难的秘密

4 进口汽车的价格争议

5 “定制公交” 与价格管制

6 铁路总公司：名号与实质——中国铁路的市场化之路之一

7 从捡“芝麻”说起——中国铁路的市场化之路之二

8 打车软件之“劫”

9 春运 “退票潮”

10 自学驾车与行政管制

11 “刷票插件”与竞争准则

12 火车无座票与价格管制

13 出租车“趴活”的制度变迁

14 一车难求与出租车集体“趴窝”——打车难的经济分析

15 从新交规说到“办公室法规”

16 高铁的票价

三 餐桌之问

1 星巴克的价格风波

2 “奶粉进药店” 会降低价格吗

3 北大的馒头

4 奶粉“国家队”

5 “三公消费”与婚宴价格

6 冷饮乾坤

7 进口大增会危及粮食安全吗

8 肯德基套餐与菜单成本论

9 代驾费的分成

10 “天价”神话的终结说明了什么

11 家庭农场的“松江模式”

四 税收之痛

1 减税是最好的“刺激”

2 存款征税为什么错了——存款征税风波之一

3 塞浦路斯：受益者还是受害者——存款征税风波之二

4 电商征税的争议

5 税收的效率：从富豪移民潮说起

五 金钱之讼

1 比特币与财富累积仓库

2 民营银行与金融市场开放

3 一张 24年的存单

4 银行的网上商城

5 闲话“钱荒”

6 余一个问题吗

8 做空机构与市场运作

六 时事之辩

1 垄断之辩：中国移动与腾讯微信

2 苹果：傲慢的代价

3 反垄断的闹剧

4 没有“电荒”的夏天

5 企业的寿命

6 光伏大战：和解及其后果

7 电商、零售业及其命运

8 优秀企业为什么反对政府补贴

9 发改委加班与 250个公章

10 多此一举的反垄断

七 生活之惑

1 雾霾之思：“先污染后治理”的宿命

2 假货定律

3 “单独二胎”的经济分析

4 双十一：封杀与合作

5 整酒轶事

6 “圈子”的经济分析

7 富人为什么比穷人更健康

8 澳大利亚的工人工资

9 淘宝挂号风波

10 高铁“意城”：错误的生意

11 “史上最难就业季”的经济分析

12 佃农与地主的故事

13 慈善的竞争

14 好莱坞的 “中国特供”

15 “中国式过马路”与“枪打出头鸟

16 从云南白药配方说到商业秘密

17 手机尺寸为什么越来越大

18 “iPhone在线”、以貌取人与讯息费用

八 风景之谜

1 “引桥坍塌”与“垃圾换门票”

2 从九寨沟事件说到《旅游法》

3 为“门票经济”一辩

4 凤凰古城的门票新政

5 东方明珠塔下的“黄牛”

【精彩文摘】

一 楼市之嚣

1 房产中介与虚假房源

我所居住的小区大门外，每逢双休日，边上的一家房产中介公司往往会支上一块大白板，上面密密麻麻地写满了所谓“精选房源”。这样的一幕，在这个城市是司空见惯的。有一回访友，见其所在小区的门口，竟然有三四家房产中介占地“摆摊”。此情此景，想来其他城市也是如此罢了。不过，据说在首善之区北京，上述的行为已被列为房产中介的“十大恶习”之一而遭到严厉禁止！

2013年11月21日，据《新京报》的消息说，北京市工商局、市住建委、市公安局近日集体行政约见链家、我爱我家、中大恒基等20家大型房产中介，要求其自查自纠违规“恶习”。按照计划，即日起至2014年2月底，三部门将在全市范围内专项整治房产中介10种违法行为，重点是中介非法从事群租房业务。在报道的末尾，罗列了三大部门决意“专项整治”的房产中介“十大恶习”。包括“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”；“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”；“无照、擅自设立分支机构或超出核准的经营范围从事中介”；“利用出租房屋从事无照经营等违法经营”；“发布虚假房源信息，或恶意抢占房源信息”；“诱导购房人违反限购等政策措施，协助购房人伪造证明材料骗取购房资格，擅自划转客户交易结算资金”，等等。

倘若说，将伪造材料、无照经营及擅自划转客户资金之类视为“恶习”而整顿，大抵是在情理之中的。将“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”也列为“恶习”则有些奇怪，更奇的是“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”居然也在“恶习”之列而要愤然要求加以“专项整治”。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）刚刚公告天下，舆论普遍认为《决定》的重中之重，是市场上前了一步而政府后退了一步。因为上面白纸黑字写得清楚：“使市场在资源配置中起决定性作用。”然而以此琐屑之事来看，文件是一回事，事实又是另一回事情。

言归正传，回到房产中介的话题上。在北京列出的房产中介“十大恶习”中，“发布虚假房源信息”赫然在列。“恶习”与否不是笔者的兴趣所在，但以日常观察所见及自己的亲身经历而言，房产中介喜欢发布虚假房源信息，以至于二手房市场上虚假房源信息满天飞确乎是一个事实。那么，为什么二手房市场充斥着“虚假房源信息”？为什么屡遭消费者投诉，但房产中介公司依然“一条道走到黑”，而且无一例外？古时候的婚姻，决定于“父母之命，媒妁之言”。男女结合，没有媒婆（操此业者大抵是女性）不能成事。房产中介是卖房者与买房者之间的“媒婆”。做媒自然有收入，媒婆收取的是礼金或者酬金，房产中介收取的是佣金，对买卖双方都收。房产中介的收入，主要来自买卖之间的信息传达及其相关服务。从经济学上说，这收入属于信息费用，是交易费用的一种。

不言而喻，房产中介的主要工作，是在买家与卖家之家传递信息——向买家传达卖家的信息，向卖家传达买家的信息，然后居间运作加以撮合。也就是说，房产中介吃的是“信息饭”。既然吃的是“信息饭”，首要的是了解信息掌握信息，包括卖家的和买家的。但茫茫人海，谁是买家，谁是卖家？房产中介不是三只眼的杨戬，可以看穿门店路人的心理，从而辨别出卖家或者买家；卖家或者买家额头上也没有贴着标签。然则房产中介如何了解和掌握卖家与买家的信息？答案很简单：通过发布房源信息来收集卖家与买家信息。发布房源信息，一石二鸟：告诉买房者，可以到这里来买房，告诉卖房者，可以到这里卖房。所谓“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”以及“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”，无非是房源信息发布的一种方式罢了。一旦有人在这些房源信息前稍微停顿一下，中介人员立马会上前询问：“先生，您是想买房还是卖房？”这就是收集卖家与买家信息也。如同店内顾客的多少直观地反映着一家饭店的菜品质量——在离笔者家不远的一个综合购物中心，就餐高峰期门口排长队的永远是那几家物美价廉的饭店，一家房产中介拥有的房源多少，也直接反映了这家中介的经营状况。尤其是对作为外行的买家和卖家而言，如何选择自己的委托者？是挂满了房源的中介，还是房源屈指可数的中介？当然是前者被选中的概率更大。因为房源多表明了这家中介的经营能力，也表明了市场的选择。所以房产中介无一例外地会“虚构”房源信息。其目的，就是为了向买家和卖家传递这种信息。

尽管这种行为上不了台面，具有欺骗性质，但对房产中介而言，“虚构”房源信息的行为对收集卖家与买家信息而言是行之有效的。譬如说，一个买家在网上看中了一套“虚假房源”，打电话咨询中介，因为这套房源其实并不存在，中介必定会寻找各种理由让买家放弃这套“虚假房源”——理由并不难找，张口就来：“已经有买家下定金了”“房子刚刚卖掉了”“房东说不卖了”……接着就向买家推荐真实存在的房源，买家不感兴趣也无所谓：“没关系，我再帮您找找别的房源，你想找哪个区域或者楼盘？两房还是三房？大致的预算是多少？……”不动声色之间，已将买家的信息收集得差不多了。对卖家信息的收集也如法炮制，不过是换了另一套说辞而已。说白了，这“虚假房源”其实就是一个“鱼饵”，用来“钓”买家和卖家的信息。有了卖家的信息，就掌握了真实的房源；有了买家的信息，就掌握了真实的需求信息。然后从中选择合适的买家与卖家进行匹配，经过一番撮合，成交就达成了！最终真实的成交，竟然建立在最初的虚假之上。大千世界，无奇不有！

有趣的是，在房产中介挂出的房源信息中，标注的价格一般是偏低于市价的。这其实是一种策略。价格偏低，容易吸引买家。一旦买家表达出购买意愿，则以“房东跳价”或者“这是房东到手价，双方的税费需要买方承担”等诸如此类的理由将价格加上去。从卖家这方而言，房产中介在降低卖家心理预期的同时，承诺以高于此“市场价”的价格卖出来获得卖家的委托。有人要问，倘若有一家房产中介坚决“出淤泥而不染”，在别家纷纷制造房源信息“虚假繁荣”之时，坚持以真实的房源示人，即便只有孤零零的几条房源信息也如实发布，其结局将如何？回答是，将会被市场淘汰。前文已经说过，房源的多少是房产中介在向买家和卖家发送信息，从而在市场上竞争获取卖家和买家的委托。这样，虽然以真实房源示人但房源信息少的中介，会在争取卖家和买家的委托中处于下风，最终在竞争中将其淘汰出局！因为虚构房源的中介会比不虚构房源的中介了解和掌握着更多的买家和卖家信息！所以二手房市场上虚假房源信息泛滥。原因再简单不过：倘若不“随其波逐其流”，将会在竞争中被市场淘汰！以此观之，尽管北京市有关部门大张旗鼓地将“发布虚假房源信息”作为“恶习”而加以“专项整治”，但那效果，其实也渺茫。无他，此乃房产中介生存之道也。其实这也是有前车之鉴的。整治“发布虚假房源信息”的行动，大抵在各地都有过的，那成果据说也是显著而辉煌的，然而迄今为止，虚假房源信息依然充斥市场，这也是“铁一般的事实”。这样看，还是古人说得好：“水至清则无鱼，人至察则无徒。”

2 闲话“自住型商品房”

当一个人出现打喷嚏、鼻塞、咳嗽等症状时，人们知道，这大抵是感冒的前兆。在中国，当房价噌噌地往上涨的时候，人们知道，房地产调控政策就要来了。这是过去10多年来的一条楼市铁律。2013年以来，在国家统计局每月发布的70个大中城市住宅价格指数中，首善之区的北京一直位列涨幅榜前茅，近几个月尤甚。按照以往的经验，人们知道，所谓“楼市新政”的出台已经不远了。

果不其然。2013年10月23日，在国家统计局发布9月份70个大中城市房价数据之后的第二天，北京市发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》和被称作升级版北京房地产调控政策的“京七条”两项房地产调控政策，拉开了新一轮房地产调控的序幕。在这一轮的楼市调控政策中，除了重申、强调或者加码既有政策之外，最新的一点，也是被舆论最为关注并视之为政策核心的，是郑重其事地推出了“自住型商品住房”。

“自住型商品住房”是简称，全称是“中低价位自住型改善型商品住房”。按照《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，“自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过‘限房价、竞地价’等出让方式公开竞得”。初步的计划，是“2013年年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。”来自北京市住建委的消息说，2014年自住型商品住房供地将会达到5万套。

因为在商品住房前有“自住型”这个前缀，这一类住宅有着明确的套型面积和价格标准限制——“以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定”；而且并非是人人可买，而只能销售给指定对象——“按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买：（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭……符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。”此外，在转让方面亦有严格规定——“购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。”北京是首都，如此举足轻重之地在一个极为敏感的领域推出一项新政，“自住型商品住房”一出现就成为舆论焦点，是在意料之中的。在这纷纭的议论中，对其上市后对房价的影响，看多者有之，唱空者亦有之，也是在意料之中的。然则这“自住型商品住房”究竟是个什么东东？主流的意见认为是经济适用房的升级版，或者是经济适用房的变种。余生也愚，看不出升级和变种之所在。在笔者看来，这所谓的“自住型商品住房”，只不过是“经济适用房”及“限价房”改了一个名称，换了一副马甲而已。不难明白，“经济适用房”“限价房”及“自住型商品住房”，其本质是同一类住房：价格被管制的住房。这三者的区别，只不过是被管制的程度不一而已。相比之下，“经济适用房”“限价房”有更为严苛的准入条件，尤其是具有收入的限制，而“自住型商品住房”将收入的准入条件取消了。但这无关紧要，因为本质上，它们都属于“价格管制”的。

“价格管制”，通俗地说，是指某一物品的价格并非完全由市场供求决定，而是由政府直接定价的。一般而言，价格管制有两种，一种是“价格上限”，规定某一物品出售时的最高价格；另一种是“价格下限”，规定某一物品出售时的最低价格。很显然，“经济适用房”“限价房”及“自住型商品住房”，都属于“价格上限”。问题是，当一种物品被价格管制后，其标注的价格与实际的市场价格出现了分离。以“自住型商品住房”为例，按照政策，其价格“按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定”，也就是市价打七折。假设同地段、同品质的商品住房价为10000元/平方米，则其价格为7000元/平方米，那么，这3000元/平方米的差距收入属于谁？原本是属于开发商的，现在政府强制其不得获取；属于购买者吗？也不是，他不是业主。于是乎3000元/平方米的差距收入成为了无主收入。按照经济学的原理，无主收入在竞争下必然消散。

无主收入在竞争下的“租值消散”，最为直接的表现是资源没有能够得到有效的利用，从而导致资源价值的下降。如果没有政府的管制，开发商可以按照市场价格出售“自住型商品住房”，如今被政府规定为七折出售，意味着开发商损失了三成的收入。作为“经济人”，开发商自然会想方设法减少这样的损失，最常见的?法，便是降低质量，使其尽可能地接近“质价相符”。因此，可以肯定，与同地段那些不受价格管制的商品房相比，“自住型商品住房”的质量会差得多。这质量，“包括但不限于”建筑材料的选择、房型的设计、小区环境的营造、物业管理的水准等。倘若是“自住型商品住房”是直接配建在商品房旁边，则会有一道围墙将两者分开。在建成交付一段时候之后，当一个陌生人走进这个小区，他会发现，单从外观上看，围墙两边居然是两个不同的世界。在市场上，游戏规则是“价高者得”，谁出的价格高，谁就获胜，竞争的准则是价格。然而当价格被管制的时候，价格准则失灵，但因为竞争仍然“一以贯之”，必须决出胜负，于是，非价格的竞争准则被采用。这非价格的竞争准则的采用，其实质是参与者为了减少“租值消散”而起。最为常见的非价格的竞争准则，是排队轮候。此番北京的“自住型商品住房”也采用这一方法，先设立一道门槛，购房者必须“符合购房资格”，入围后“公开摇号确定”。然而，在现实中，非价格的竞争并非仅此一种，还有许许多多的“潜规则”，不符合标准者通过“走后门”而入围其中，入围者无力购买而私下转让购买权利，相关人员借机上下其手渔利……可以想见，各种光怪陆离的“摇号乱象”“阴阳合同”“购房合同+装修合同”，相关政府部门工作人员或主动或被动的“寻租”现象，都可能在未来一一呈现。上述所说的无论是住宅质量问题，还是分配环节的种种乱象，倘若是关注时事之人，大抵知道这一切如今都在经济适用房、限价房领域上演，何以这一切会在“自住型商品住房”重现？无他，因为开头已经说过，“自住型商品住房”与经济适用房、限价房原本是同一种东西，只不过名称不同罢了。是的，经济适用房、限价房的销售对象标准更为严格，其价格与市价落差更大，但这与“自住型商品住房”相比只是“量”的差别，而非“质”的不同。种瓜得瓜，种豆得豆。既然是同样的种子，得到的结果，自然也是一样的。

自然，通过“自住型商品住房”，政府将原先自己承担一部分责任转嫁给了开发商。但一方面要“限房价”，另一方面又要“竞地价”，好处全让政府得了，开发商又有什么积极性可言呢？自信满满的所谓“今年2万套，明年5万套”的豪言，最终能否实现，其实是大有疑问的。

由于房价的上涨，有房者与无房者之间的贫富差距，这些年确实被迅速拉大了。政府希望低收入者也能买上房子而搭上这班财富列车，从而防止贫富差距继续扩大是可以理解的，但直接管制价格，却是本末倒置。治本之策，自然是扩大土地和房屋供应。推出针对中低收入的“自住型商品住房”，笔者不反对，但前提是权利界定必须清楚。“自住型商品住房”必须以市价出售，购买者以七折的价格购买该房屋，获得七成的股权，其余三成的股份记在政府名下，其价款从开发商缴纳给政府的土地出让金中扣除。“自住型商品住房”业主转让房屋时，三成收入归政府所有。或问，这是否等同于上海的“共有产权房”？答案是否定的。因为上海的“共有产权房”是保障房的一种，其价格是被管制的。而这里以股份处理的“自住型商品住房”，其价格是真正的市价。

最后简单地说一下“自住型商品住房”对市场的影响吧。按照北京的计划，今年年底前将完成2万套自住房供地，明年的供地规模则是5万套。按照房地产开发两年左右的生产周期，这些自住房最早将于2015年上市销售。这个数量，相比于北京市每年的房屋交易量，相对于等待排队选购的庞大人群，实在是“多乎哉，不多也”，因此其对市场和房价走势的影响亦可矣。

3 房价的“建房成本下降论”

上涨还是下跌？这是一个问题。没有一件物品能够像房子这样令无数国人牵肠挂肚、寝食难安，以至于其价格的起落直接转化为一种哈姆雷特式的群体性焦虑。然而这问题其实又是简单的，答案无非是两者居其一：要么上涨，要么下跌。十余年来，看多者无数，看空者亦无数，且都摆了一大堆理由，振振有词。以“实践是检验真理的唯一标准”衡量，看涨派可谓大获全胜，而看跌派则全军覆没。因为已经成为历史的事实是，在神州大地，房价以“没有最高，只有更高”之势十年间一路高歌。

尽管如此，放言未来房价必然下跌者依然不乏其人。刊载于2013年8月19日《人民日报·海外版》的一篇名为“‘房价不跌论’违背价值规律”的评论，是看跌房价的最新一例。该评论的立论基础，是“商品的价格始终是由价值决定的，由于商品房建筑成本的上升，必然导致商品房价值量的增大，从而使商品房价格提高，这是房价高的根本原因”。因此，“只要商品的价值量发生变化，价格就会随之变化，而事实上，世界上绝大部分的商品的价值量是随着社会劳动生产率的提高而降低的”。“商品房的生产同样如此，随着科技的发展和社会劳动生产率的提高，建房的成本也会下降，商品房的价格必然成下降趋势。”

因为建房的成本高，所以房价高。因此，随着建房成本下降，房价也必然随之下降。这就是这篇评论的“中心思想”。这种论调其实是老生常谈，不仅是“房价必降”的结论不新鲜，而且其立论的基础和逻辑，倘若是关注楼市之人，大都会觉得看着眼熟、听着耳熟。其核心要点，一言以蔽之，无非是“价格的成本决定论”。

“价格的成本决定论”是说，一件物品价格的高低，由其生产、制造及营销等成本决定。成本高，则价格高，成本低，则价格低。“建房成本下降未来房价必降”不过是重复着这一老调子罢了。然则价格果真取决于成本，成本下降则价格必然下跌，成本上升则价格必然上涨吗？答曰，非也。众所皆知，价格取决于供求关系。也就是说，价格的形成不是独角戏，而是对手戏，需要供给与需求联手演绎。而成本，不过是影响供给的核心因素而已，它无法单独决定价格的高低。成本再低，只要有需求，开发商就不会降价卖给你；反之，成本再高，没有需求也是枉然，开发商想涨价而不能，因为根本卖不掉！聊举一例吧，一些当年低价拿地的楼盘如今卖到天价，而在一些“地王”地块上建造的房子在金融危机来临时却低价或者平价出售，不正是发生在身边的活生生的案例吗？

退一步讲，且放过“价格的成本决定论”的谬误，不管这“建房成本下降未来房价必降论”的逻辑错误，单说这“建房成本”。“‘房价不跌论’违背价值规律”一文的作者说，“随着科技的发展和社会劳动生产率的提高，建房的成本也会下降”。他举了一个例子来类比，“比如手机，20世纪八九十年代在我国刚刚出现，那时叫‘大哥大’，能卖到两万多元。而现在手机的款式更新颖、功能更多却比当初的‘大哥大’便宜了很多，原因就是社会劳动生产率的提高，生产手机的成本降低，手机价格随着价值量的降低而下降。”

例子很好，可惜牛头不对马嘴，因为与其所要证明的论点完全是两回事。以手机为代表的科技电子产品的主要资源是知识，而房地产的主要资源是土地。这两种资源，是人类社会发展最重要的两种资源。由于性质的不同，在市场需求大幅扩张之下，这两种资源的价格走势完全背道而驰。

这两种资源的不同主要是以下两点。其一是稀缺程度。众所周知，土地是不可再生资源，尤其是占据着合宜地段的土地，“多乎哉，不多也”。但知识则不同，其生产之源是人的大脑。按照科学家的说法，到目前为止，人的大脑只有不足10%被开发利用。更何况，知识可以一代代地累积传承下去，没有穷尽。其二是物品性质。从经济学上看，这世界上的物品可分两类，一类是私用品，另一类是共用品。所谓私用品，是一个人享用时别人不能享用，是排他的。所谓共用品，是说多人可以同时享用而不影响他人享用，是可以共享的。很显然，土地是私用品。一个开发商买下一块土地之后，只能为其所有，别的开发商不能在此地块上建造房子；而知识则是共用品，你我他皆可用而互不影响。

由于上述的不同，土地会随着市场需求的上升而越发值钱。“科技的发展和社会劳动生产率的提高”带来的经济发展，也必然会带来土地需求的增加，在土地资源有限的前提下，其结果必然是市场价格的上涨。而土地，恰恰是房地产的主要资源！在房价构成中，地价是具有决定性的因素。因此，除非中国经济停滞甚至衰落，城市的土地价格只会越来越高。随着土地价格的上涨，建房成本也会随之水涨船高，而不是相反。

以手机为代表的电子科技产品则不同。已经说过，其核心资源是知识。一个操作系?或者一个软件，多一个人使用的边际成本近乎于零。因此之故，市场扩张对知识需求的增加，会带来使用这种知识的成本下降。电子科技产品的价格之所以在市场普及之后能够大幅度地降价，关键的原因，正是由于使用知识资产的成本大降。自然，这种知识在市场上出售时候捆绑着手机等科技电子产品这样的私用品，因此不存在收费困难。

是的，“世界上没有一种商品生产出来是只涨不跌的，包括商品房”。政府政策、市场需求乃至地段位置都会影响到房价的起伏。实际上，即便是在今日之神州大地，也并非所有地方的房价都在上涨。随着人口的流出，一些三四线城市的房价已经开始出现下降的迹象。即便是在一线大城市，不同地段的房价上涨幅度也有高有低。但很显然，上述房价的涨落，并非是因为所谓建房成本的上下。

4 “地王”的底气从何而来——楼市“红五月”的断想之一

生意人喜欢讨口彩，平平常常的日子，偏要加以特别的装饰，什么“金九银十”，什么“黄金周”云云。刚刚过去的五月，则是“红五月”。但其实也不能一概而论，在所谓的“红五月”中，惨淡的行业为数不少。不过，从国内土地市场来看，过去的一个月确乎热火朝天。5月28日，位于上海长宁区的新华路街道71街坊地块对外公开拍卖。尽管该地块交付条件颇为“苛刻”(根据土地出让公告，该地约定为“分批交付”，其中71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地、71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地、71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。今年内可以交付的土地仅有21282.5平方米。不过，土地出让价款须于合同签订之日起30个工作日内一次性付清，与交地时间无关)，但这依然无法阻挡房地产开发商拿地的热情。当天的拍卖现场，短短10分钟内经过了32轮的竞买，最终的价格定格为46亿元，溢价率达到56.96%。这一价格，也刷新了一个多月前37.75亿元的唐镇宅地价格，成为今年以来的总价“地王”。

新华路地块所呈现的激烈竞争场面，是今年上海土地市场的一个缩影。尤其是进入5月之后，上海的土地市场好戏连台。以世博6地块在5月八九日两天连拍为标志，楼盘价从8日下午的3.32万元、9日上午的3.99万元到9日下午的4万元，“地王”纪录的改写如同儿戏一般。一个月内，大大小小的“地王”竟然出现了8次之多！最新的统计数据说，5月上海的土地出让金总额超过了166.亿元，前五月的土地出让金总额已经超过去年全年的一半以上。

不独是上海，在北京、广州、深圳、重庆等一线城市，相似的一幕不断上演着。高总价、高溢价的地块密集而来，“地王”的宝座尚未坐热就被取而代之。在北京，5月22日单日土地出让金达35.22亿元，为“国五条”细则落地后单日成交额新高。整个5月，北京土地出让金总额达到81.6亿元，创今年单月最高纪录，而前五月的土地出让金总额已经接近去年全年；在重庆，5月10日弹子石地块以142%的高溢价率成功出让，创造重庆年内单价“地王”，同日北部新城地块则成为年内总价“地王”，而5月27日，这一总价“地王”纪录再次被刷新；5月24日，广州海珠区一幅临江宅地则以24.61亿元拍出，加上配建成本的楼面价超过3.6万元/平方米，打破广州历史单价“地王”新纪录……蓦然之间，这些大城市刮起了一阵“抢地风潮”。土地价格以“没有最贵只有更贵”的姿态一往无前，以至于为了防止“地王”出现，原计划于5月28日出让的北京丰台区花乡夏家胡同住宅用地在拍卖前一天被紧急叫停。土地市场之火热，于此细节即可见一斑。

作为土地市场的买方，房地产开发商是此轮一线城市“抢地潮”的始作俑者，是“地王”纪录的书写者。这纪录，不是用电脑键盘敲出来的，而是用真金白银堆出来的。所谓“财大气粗”，说得很明白“气粗”的前提是“财大”。没有疑问，“地王”的底气，首先来自房地产开发商“有钱”。相比于前两年的捉襟见肘，如今的房地产开发商确乎“有钱”了，资金面出现了明显的好转。这好转源自两个方面。其一是市场回暖带来资金回笼。2012年下半年以来，房地产市场销售逐渐火爆，久违的排队购房、“日光盘”之类的场景重现楼市。由此带来的，是房地产开发商手头的资金宽裕了。从上市公司公布的财报看，销售回款从2012年二季度起逐季回升，2012年全部上市房地产公司和重点公司销售回款增速分别为26.0%和27.0%。2013年一季度销售增速再度大幅攀升。2012年及今年一季度，上市房企货币资金同比分别上升了41.2%、52.3%，显示着上市房企资金充足。其二是融资渠道的多元和融资成本的下降，尤其是美日两国为代表的量化宽松政策，逼迫着大量国际资本出于避险或者套利的需要，涌向中国寻求出路。房企借此机会频频在海外融资，获取了大量低成本的资金。然而，有钱只是一个基本的条件。倘若房地产市场前景不佳，房地产开发商即使手上有再多的钱，也不会如此“烧包”。房地产开发商如此重金下注，是因为看好未来的市场。因此，2013年5月的土地市场“地王”频现，其根本的底气，是出于未来房价上涨的预期。

众所周知，价格取决于供求关系。对未来房价走势的判断，也不外乎从这两方面入手。从供给来看，一线城市的土地和房屋供应紧张状态是一个常态，尤其是在中心城区，随着可开发土地的减少，开发成本的上升，中心城区可向市场供应的新建房屋数量会越来越少。实际上，2013年前五个月京沪穗出让土地虽然不少，但从土地供应结构来看，住宅供地比重偏小，整个4月北京仅有两幅住宅用地成交。而在5月中旬所谓的“一周出让七幅土地”中，仅有大兴旧宫地块和通州台湖地块中的一部分用于建设住宅（另一部分用作托幼项目），其余五幅土地则都是商?、金融或多功能用地。与此类似，上海前四个月成交的192幅土地中，住宅用地仅为29幅，广州和深圳甚至只有2幅和1幅。这样看，供给这一面给了未来房价上涨的预期一个坚实的基础。需求又如何？且不说“地王”频现对购房者带来的心理冲击，也不说通货膨胀预期的忧虑，也不说2020年城乡人均收入要比2010年翻一番的收入增长目标，如上这些因素属于“预期”范畴，看不见摸不着，不容易验证。可观察和验证的事实是，十年楼市调控，从“限贷”到“限购”到“限价”，从间接管制到直接管制，政府的“有形之手”伸得越来越长，时至今日已臻极致，再无扩展的空间。因为再走下去，不是禁止房地产交易，就是重回福利分房之路。而这两种状况，在改革开放30多年后的今天，其可能性为零。然而，即便在“限贷”“限购”及“限价”的重重阻挡之下，房价依然在顽强地不可遏制地向上生长。其需求之真实、之强大，于此可见一斑。倘若说这种需求是所谓的“泡沫”，那么，愚以为，这“泡沫”也是由建造房子的材料——钢筋混凝土造就的，坚不可摧。

是的，就是在这样的供给下，这样的需求下，房地产开发商不惮于重金下注，在一线城市的土地市场上展开激烈角逐，掀起一场场“地王”的狂欢。因为如果放宽视野，从未来看现在，今日看似高处不胜寒的“地王”，其价格依然是合理的甚至便宜的。过去十年的楼市走势，便是一个极好的证明。